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Verschenken Sie kein Geld!  
Vorsteuer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft!

Sehr viele mwst-pflichtige Betriebe werden in Räumen von Wohnungseigentümern-/ Teileigentümern betrieben. Büros, Läden, Gaststätten, Parkplätze usw.   Für die Verwaltung solcher Gemeinschaften ist gem.WEG ein Verwalter bestellt. Die Teileigentümer / Sondereigentümer haben somit bei den das Gemeinschaftseigentum berührenden Fragen immer mit der Verwaltung zu tun, die auch für die Frage der Buchhaltung der Gemeinschaft verantwortlich ist. Diese Form des Eigentums ist in Deutschland sehr zahlreich vertreten. Wenn also in solchen Gemeinschaften steuerliche Fehler gemacht werden, dann ist dies auch ein volkswirtschaftliches Fiasko. Und Fehlermöglichkeiten gibt es immens viele. Aber nur eine Möglichkeit, die umsatzsteuerlichen Fragen richtig und unangreifbar für das Finanzamt zu behandeln.

Aus meiner Erfahrung kann ich behaupten, dass die weitaus überwiegende Mehrzahl aller Wohnungseigentümergemeinschaften, welche entsprechendes Teileigentum verwalten müssen, große umsatzsteuerliche Fehler macht und hier sowohl für Eigentümer Geld verschenkt wird als auch andererseits immense Nachzahlungsrisiken bei Unternehmern bestehen, die glauben, die entsprechend zugeordneten Mehrwertsteuerbeträge aus den Leistungen an die Eigentümergemeinschaften als Vorsteuer in Anspruch nehmen zu können.

Vorweg muss man einfach sehen, dass ein Hausverwalter nicht die intimen Kenntnisse des Umsatzsteuerrechts mit seinen vielen formalen Fußangeln haben kann. Wieweit er dennoch in die Haftungsfalle laufen kann, ist ein anderes Thema. Hier deshalb eine kurze Zusammenstellung der wichtigsten Eckpunkte, die ein Miteigentümer und in jedem Falle ein Verwalter kennen sollte:

Um es für Interessierte leichter zu machen, stellen wir uns einfach einen Fall vor:
In einer Anlage mit Teileigentum sei ein solches Eigentum zu Erwerbszwecken als Büro genutzt. Egal ob vom Eigentümer als solches vermietet oder für eigene Zwecke selbstgenutzt. Voraussetzung ist nur, dass der Nutzende selbst umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.

Ich lasse einmal den Sonderfall der MwSt in den Herstellungskosten aussen vor. Nehmen wir „nur“ die laufenden Kosten des Betriebs und der Instandhaltung. In der Jahresabrechnung (Hausgeld) des Verwalters sehen Sie alljährlich die meist recht hohen Kosten für Wasser, Heizung, Reparaturen, Verwaltung usw. In den meisten Kostenarten ist tatsächlich MwSt (USt) enthalten. Bei Leitungswasser 7%, ansonsten derzeit 19%. Das ist eine ganze Menge,  und wenn Sie die anteiligen Bruttobeträge nach der enthaltenen potentiellen Vorsteuer durchforsten, werden Sie sehen, dass es Sinn macht, diese Beträge als abzugsfähige Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern zu können. Beispiel: Wasser € 400,--   Enthaltene MwSt 400,-- durch 107% mal 7% ergibt € 26,17 Nicht ganz so viel, aber nehmen wir mal andere Positionen: Die auf Sie entfallenden Beträge für Reparatur und Gärtner und Hausmeisterfirma, Gasversorgung, Verwalter usw. seien 5.000,-- Euro pro Jahr. Dann sind das 5000 durch 119% mal 19% =  798,32.   Ich denke, dafür lohnt es sich, dass man sich ein paar Gedanken macht.

Nun ist es aber nicht so, dass man die anteilige MwSt einfach bei der eigenen Umsatzsteuer als Vorsteuer kürzen könnte, nur weil man sie im Ergebnis bezahlt hat. Da ist der Formalismus und das Finanzamt dagegen! Wer das trotzdem tut, der kann damit rechnen, dass ein Prüfer des Finanzamtes drauf stößt und nicht nur für vielleicht 10 Jahre die MwSt zurückfordert sondern auch noch ein Strafverfahren einleitet und zusätzlich die Forderungen mit 6% verzinst. Das macht schnell nochmal die gleiche Summe zusätzlich aus. Dabei ist anzumerken, dass Sie diese Konsequenz auch dann treffen kann, wenn gar nicht Sie als „Steuerhinterzieher“ sondern ein Dritter, z. B. der Verwalter, mit dem Vorwurf konfrontiert wird.  Aber auch ohne strafrechtlichen Vorwurf kann es schnell bei bis zu 7 Jahren Berichtigung samt Zinsen enden.  Und wenn dies dann in einer Eigentümergemeinschaft vielleicht mehrere Eigentümer betrifft, stellt sich sicherlich die Frage für den Verwalter, ob er vielleicht auch noch dafür haften könnte oder gar als „Täter“ für ein Strafverfahren in Frage kommen kann.

Damit stellt sich natürlich erst einmal die große Frage: Ist diese MwSt als Vorsteuer verloren?
Die Antwort ist: „Es kommt drauf an!“  Nämlich, ob man den FORMAL richtigen Weg gegangen ist und die vielen weiteren Fehlerquellen vermeidet oder nicht.

Die Lösung:
Die Eigentümergemeinschaft muss  - aktiv - selbst zum (teils) mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmer werden! D.h., dass sie eine Steuernummer für die Umsatzsteuer braucht, dass sie eine Umsatzsteuererklärung abgibt (mit Null zu zahlender USt) und dass sie die unzähligen Formalien beachtet, die mit der Weitergabe und der Frage des Vorsteuerabzugs im Zusammenhang stehen.

Wie gesagt, alles ist lösbar. Aber es kostet ein wenig Arbeit. Diese muss auch von der Verwaltung zusätzlich geleistet werden, die sich für die Abgabe der Erklärung eines Steuerberaters bedient, der auch die weiteren formalen Voraussetzungen im einzelnen mit ihr bespricht. Damit die Fettnäpfchen auch vollständig erkannt werden und niemand hineintapsen muss. Und last not least, Zusatzarbeiten kosten auch ein wenig Geld. Aber  - unter dem Strich -   lohnt der Aufwand allemal! 

Fragen Sie uns rechtzeitig, wenn Sie von dem Thema grunsätzlich betroffen sind! Dabei muss guter Rat gar nicht teuer sein.